Как найти коммерческое помещение

Чтобы найти помещение, которое поможет бизнесу развиваться, нужно подумать, с какой целью вы его ищете: увеличить поток клиентов, открыть новый склад, найти офис рядом с домом сотрудников, организовать доставку.

☝🏼 Это интересно
Как составить коммерческое предложение на аренду нежилого помещения: образцы и советы

После того как определитесь, приступайте к поиску недвижимости. Сделать это можно двумя способами:

1. Самостоятельно. Вы открываете доски объявлений и сайты по поиску недвижимости, выбираете фильтры и вручную договариваетесь о просмотре. 

Плюсы:

• экономия бюджета; 
• можно лично проверить объект, обсудить вопросы с собственником; 
• можно убедиться, какой трафик в локации, соседи, благополучный ли район. 

Минусы: 

• на поиск уходит несколько часов в день;
• собственника и его документы приходится проверять вручную.

2. Через риелтора. Поиск помещения вы делегируете профессионалу, который занимается этим за комиссию. 

Плюсы:

• риелтор сам найдет помещения под ваш запрос; 
• он же проверит документы, юридическую чистоту собственника;
• вы потратите время только на просмотр объекта и заключение договора.

Минусы: 

• высокие комиссии — 50–100% от суммы месячной аренды; 
• цена аренды может быть выше, чем если вы договоритесь с собственником напрямую. 

Осмотр помещения перед арендой

Перед тем как заключать договор, обязательно проверьте: 

Проверка арендодателя

Эта проверка нужна, чтобы договор подписал тот, кто действительно имеет право сдавать помещение. И чтобы у объекта не оказалось «тяжелого прошлого»: ареста, залога или судебного спора.

Шаг 1. Проверка права собственности через ЕГРН.

ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости, из которого можно получить полную информацию о помещении и его собственнике. 

Обратите внимание. Чтобы в выписке были указаны ФИО собственника, нужно, чтобы документ заказывал сам собственник. С 2023 года эти данные скрыты для всех, кроме владельца недвижимости.

Получить выписку можно: 

• на портале Госуслуг;
• на сайте Росреестра;
• на сайте Федеральной кадастровой палаты;
• в ближайшем МФЦ. 

В выписке ЕГРН также указаны сведения об ипотеке, аресте, запрете регистрационных действий и других обременениях.

Шаг 2. Проверка компании через ФНС.

Если арендодатель — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, на сайте ФНС можно бесплатно получить электронную выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП. Документ подписан электронной подписью и показывает статус компании, руководителя и признаки ликвидации.

Если собственник — физическое лицо, этот шаг можно пропустить, так как физлиц проверяют по ЕГРН.

Шаг 3. Проверка судов и долгов.

• КАД — картотека арбитражных дел. По ИНН, ОГРН или названию видно, участвует ли собственник в спорах;
• ФССП — служба судебных приставов. Она показывает исполнительные производства по компаниям и физлицам.

Шаг 4. Проверка доверенности

Если договор подписывает представитель, запросите нотариальную доверенность. Ее подлинность можно проверить в реестре Федеральной нотариальной палаты.

☝🏼 Это интересно
Как проверить контрагента

Кто может заключать договор аренды

Договор аренды подписывают две стороны — арендодатель и арендатор. Если с арендатором все понятно (в его роли выступаете вы), то арендодателем может быть:

• собственник помещения — физическое лицо, ИП или компания, на которых объект зарегистрирован в ЕГРН;
• представитель собственника — действует по нотариальной доверенности, в которой указано, что он имеет право сдавать объект в аренду (п. 1 ст. 185.1, п. 1 ст. 187 ГК РФ);
• уполномоченное лицо — например, управляющая компания или доверительный управляющий, если такое право закреплено договором управления.

Если у помещения несколько собственников, нужно, чтобы все они дали согласие на его аренду. Получить его можно: 

• попросив их всех подписать договор;
• подписав договор с одним из собственников, у которого будет письменное согласие от остальных, заверенное нотариально.

Когда договор аренды нежилого помещения заключается между юридическими лицами, подписать его может: 

• генеральный директор компании;
• его представитель (замдиректора, главный бухгалтер или любое другое лицо), если на него выдана нотариальная доверенность. 

Нужен ли нотариус при заключении договора аренды

Заключить договор аренды можно и без нотариуса в простой письменной форме (п. 2 ст. 434 ГК РФ), если закон или соглашение сторон не требуют нотариального удостоверения. 

Но обратиться к нему стоит добровольно, если:

• вы хотите дополнительно проверить участников сделки;
• сделка сложная, с единоразовым крупным платежом и долгим сроком аренды (например, когда арендуют этаж под офис в крупном бизнес-центре сразу на два года);
• бизнес планирует регистрировать договор и хочет сократить вопросы со стороны регистрирующего органа.

Нужно ли регистрировать договор в госорганах

Если договор заключен на один год и более, его нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 651 ГК РФ). 

Документы можно подать:

• лично в Росреестр или через МФЦ;
• через портал Росреестра — с электронной подписью обеих сторон.

☝🏼 Это интересно
Квалифицированная электронная подпись (КЭП): для чего нужна бизнесу и как ее получить

Срок регистрации договора — 7–9 рабочих дней в зависимости от способа подачи. 

Размер госпошлины:

• для самозанятых и ИП — 4000 рублей;
• для организаций — 44 000 рублей.

Как заключить договор на аренду коммерческого помещения

Составить договор аренды нежилого помещения сложнее, чем кажется на первый взгляд. Типовая форма не подойдет — она не отражает сроки, ремонт, порядок доступа и ответственность сторон, которые приходится продумывать заранее и закреплять письменно.

Дабы упростить эту задачу, составим договор на аренду коммерческого помещения вместе. 

Какие документы потребуются

Важно

При сроке аренды от одного года и более договор зарегистрируют в Росреестре. Для этого дополнительно готовят:

• заявление о государственной регистрации договора аренды;
• квитанцию об уплате госпошлины;
• три экземпляра договора аренды с приложениями (по одному для каждой стороны и один для архива Росреестра).

☝🏼 Это интересно
Что должно быть в договоре, чтобы избежать конфликтов

Содержание договора аренды

1. Предмет договора.

Это помещение, которое сдается в аренду. Если подробно не описать объект, договор аренды могут признать незаключенным. В документе должны быть указаны:

• адрес полностью, с индексом;
• площадь (по ЕГРН);
• этаж и номер помещения (если есть);
• кадастровый номер;
• статус объекта — что помещение нежилое (как указано в ЕГРН);
• назначение — под какой вид деятельности вы берете объект.

Если вы арендуете часть помещения, в договоре нужно:

• приложить план (схему) и выделить вашу часть цветом;
• прописать, какие общие зоны вы будете тоже использовать — коридор, санузел, кухню, лестничный проем.

2. Срок аренды.

Дальше зафиксируйте срок. Укажите:

• дату начала аренды;
• дату окончания (лучше с формулировкой «по … число или год включительно», чтобы не спорить, когда закончится договор).

Важно

Если в помещение вы въезжаете позже, чем заключаете договор, пропишите сроки, когда начнете им пользоваться. Так вы защитите себя от ситуации, когда придется платить аренду в день подписания документов, хотя ключи вы получите через неделю.

3. Арендная плата.

Пропишите по пунктам:

• точную сумму аренды (цифрами и прописью), входят ли в нее коммунальные платежи;
• период оплаты — каждый месяц, квартал или год;
• дату платежа;
• нужно ли будет вносить авансовые платежи; 
• входит ли НДС в цену;
• реквизиты и назначение платежа.

Если вносится депозит, укажите:

• его размер;
• в каких случаях арендодатель удерживает его часть;
• когда и как возвращает остаток после выезда.

4. Полномочия и обязанности сторон.

Обратите внимание

Если вы планируете масштабную перепланировку (например, снос стен, перемещение «мокрых зон», замену вентиляции), пропишите:

• нужно ли письменное согласие арендодателя;
• кто согласует работы в здании;
• кто возвращает помещение в исходный вид при выезде.

5. Ответственность сторон.

В разделе арендодатель указывает, что ждет арендатора за нарушения: 

• неустойка за просрочку аренды и коммунальных платежей;
• штраф за использование помещения не по назначению;
• плату за задержку возврата помещения. 

Арендатор тоже может требовать от владельца помещения:

• штраф за просрочку передачи недвижимости в пользование; 
• компенсацию расходов на ремонт помещения, который должен был провести арендодатель; 
• процент за задержку возврата депозита;
• штрафа за незаконное посещение без предварительного согласования.

6. Отказ от договора и порядок разрешения споров.

В договоре укажите основания для досрочного расторжения и срок уведомления. Для бессрочных договоров любая сторона может отказаться от договора, предупредив другую не менее чем за три месяца, если иные сроки не установлены законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Для срочных договоров односторонний отказ допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (п. 3 ст. 450, ст. 619, ст. 620 ГК РФ; на практике часто устанавливают уведомление за 30, 45 или 60 дней). 

Пропишите основания для расторжения. Например, арендодатели обычно указывают:

• долг по аренде более 60 дней;
• пользование объектом не по тому назначению, что указано в договоре;
• порча помещения и имущества.

Арендатор может досрочно отказаться от договора, если собственник не устраняет серьезные дефекты, ограничивает доступ в помещение или нарушает текущие договоренности. 

Споры сначала пытаются решить переговорами. Если не получилось, дело передают в суд. 

☝🏼 Это интересно
Как расторгнуть договор в одностороннем порядке: основания и порядок

7. Порядок уведомления сторон.

Пропишите каналы, в которых вы будете общаться с арендодателем:

• заказные письма с уведомлением;
• курьер с распиской о получении;
• общение в мессенджерах; 
• электронная почта. 

8. Контакты и подпись.

Укажите реквизиты так, чтобы по ним можно было:

• выставить платеж;
• направить претензию;
• подать документы в госорган.

Для ООО и ИП добавляют ИНН, ОГРН, банковские реквизиты. Если договор заключает представитель, рядом вписывают реквизиты нотариальной доверенности. 

Дополнительные условия договора

Помимо обязательных разделов, можно прописать дополнительные условия. Например: 

☝🏼 Это интересно
Субаренда: что это такое и как на ней заработать

Акт приемки и передачи

Акт приема-передачи — это документ, который подтверждает, что арендодатель передал помещение в исправном состоянии, а арендатор его принял.

В акте подробно опишите все, что видите на момент передачи:

• стены, пол, потолок, окна, двери;
• сантехнику, электропроводку, отопление;
• оборудование (если есть);
• показания счетчиков (электричество, вода, газ, отопление);
• количество ключей.

Все дефекты (царапины, трещины, пятна, неработающие розетки) фиксируйте письменно с описанием места и характера повреждения. Приложите к акту фотографии — они помогут доказать, что повреждения появились до вашего въезда.

Обратите внимание

Если дефекты существенные (например, не работает канализация, нет отопления, разрушены стены), не подписывайте акт. Сначала добейтесь, чтобы собственник их устранил. Если собственник обещает все исправить позже, оформите отдельную дефектную ведомость. В ней перечислите все проблемы и приложите фотографии.

Продление и расторжение договора

Когда срок аренды подходит к концу, стороны либо продолжают работу, либо расходятся. Разберем, как это происходит.

Как продлить договор 

Сделать это можно:

1. Автоматически.

Если арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока договора, а арендодатель не возражает, договор считается возобновленным на неопределенный срок на прежних условиях, если иное не предусмотрено договором (ст. 621 ГК РФ).

2. По соглашению сторон.

Арендодатель и арендатор подписывают дополнительное соглашение. В нем указывают новый срок, меняют арендную ставку или другие условия, о которых они договорятся.

3. Через новый договор.

Старый договор закрывают и подписывают новый. Так поступают, если меняются ключевые условия: площадь помещения, назначение (например, офис вместо склада) или стороны договора.

Как расторгнуть договор 

1. Бессрочный договор.

Если срок аренды не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок, и любая сторона вправе отказаться от него, предупредив другую не менее чем за три месяца, если иные сроки не установлены законом (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

2. Срочный договор.

У срочных договоров условия их расторжения обычно фиксируют в тексте. Например, одна из сторон должна:

• отправить письменное уведомление за 30–60 дней;
• заплатить компенсацию или штраф за то, что решила прекратить сотрудничество раньше времени.

Обратите внимание

При серьезных нарушениях договор можно расторгнуть через суд. Во многих случаях перед обращением в суд обязателен претензионный порядок: сначала направляют письменное требование контрагенту, а затем, при отсутствии реакции, обращаются в суд (ст. 452, ст. 619, ст. 620 ГК РФ; ст. 4, претензионный порядок в АПК РФ).

При выходе из договора:

1. Направьте письменное уведомление в срок, указанный в договоре (30–60 дней).

2. Согласуйте дату, когда вы освободите помещение.

3. Подпишите акт возврата с описанием объекта (что сломано, что отремонтировано).

4. Оплатите аренду и коммунальные услуги, получите обратно депозит.

Главное

Договор аренды коммерческого помещения — это документ, который защищает интересы обеих сторон: собственника и арендатора. Поэтому все, что не прописано в договоре, может стать предметом судебного спора. 

Чтобы безопасно арендовать коммерческую недвижимость, обязательно:

• Проверьте собственника — убедитесь, что договор подписывает человек, который вправе распоряжаться помещением и передавать его в аренду;
• Оцените помещение на месте — осмотрите состояние объекта, коммуникации, входную группу. Если нужен ремонт, договоритесь о скидке на арендную плату на время работ;
• Зафиксируйте состояние в акте приема-передачи — подробно опишите стены, пол, потолок, оборудование, показания счетчиков и все выявленные дефекты с приложением фотографий;
• Пропишите условия в договоре — укажите срок и размер арендной платы, порядок изменения ставки, разумные штрафы и неустойки, механизм продления и расторжения договора, а также распределение ответственности между сторонами.