Представьте ситуацию: бизнес арендует офис или торговое помещение, но часть площади пустует, потому что весь объем не задействован. Платить за лишние метры жалко, поэтому бизнес может сдать незанятую площадь в субаренду. Рассмотрим детально, как работает субаренда, в чем ее плюсы, риски и особенности.
Что такое субаренда и чем она отличается от обычной аренды
Аренда — это договор, по которому собственник недвижимости (арендодатель) передает ее во временное владение и пользование другому лицу (арендатору) за плату.
Субаренда — это тот же договор аренды, только арендатор сам выступает в роли арендодателя (субарендодателя) и сдает недвижимость дальше третьему лицу (субарендатору).
Пример: ООО «Гамма» арендует склад на 2 года, но использует только половину площади. Вместо того чтобы платить за пустующие метры, компания «Гамма» сдает неиспользуемую часть склада другой фирме по договору субаренды. В этом примере изначальный арендатор (ООО «Гамма») становится субарендодателем, а новая фирма — субарендатором. Собственник склада при этом не меняется, но должен быть не против такой сделки.
Так как в субаренде всегда не меньше трех участников, то и условия, плюсы и минусы сделки для всех будут разные. В этой статье мы расскажем о субаренде для того, кто хочет снять недвижимость. А в конце кратко скажем, как на этом можно заработать.
Законность субаренды: когда это разрешено и какие нужны документы
Субаренда сама по себе законна (ст. 615 ГК РФ), но только с разрешения собственника:
- Отдельным пунктом в основном договоре аренды отдельным пунктом.
- В дополнительном соглашении — документе, в котором собственник и арендатор договариваются об условиях сдачи помещения в субаренду.
Кроме согласия собственника, закон устанавливает еще ряд правил для субаренды:
1. Срок субаренды не может превышать срок основного договора аренды. То есть субарендатор не может оставаться в помещении дольше, чем это право осталось у основного арендатора. Если основной договор продлевают, то и субаренду можно продлить дополнительным соглашением.
Например: ООО «Бета» сняла склад у ООО «Дельта» на 2 года с января 2024 года по январь 2026 года. 30 кв. м из общей площади «Бета» сдала в субаренду ИП под склад тканей. Договор субаренды был заключен до января 2026 года — по дату договора между «Бетой» и «Дельтой».
2. Если основной договор аренды прекращается (например, его расторгли досрочно или истек срок), соглашение о субаренде тоже автоматически прекращает свое действие. Дополнительно ничего расторгать не нужно — субарендатор должен освободить помещение, ведь у арендатора больше нет прав им распоряжаться.
3. Договор субаренды нужно регистрировать в Росреестре, как и договор обычной аренды. Если вы сдаете недвижимость в субаренду на срок свыше 11 месяцев, этот договор нужно зарегистрировать (ст. 51 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»).
Плюсы и минусы субаренды
Субаренда отлично подходит для старта в бизнесе, когда вам нужно небольшое помещение без бюрократии, с ремонтом. Но и минусы в такой сделке есть.
Плюсы:
1. Готовая инфраструктура и ремонт. Помещение, сдаваемое в субаренду, как правило, уже оборудовано: сделан ремонт, есть мебель, разделены зоны. Субарендатор экономит на ремонте и обустройстве, въезжая в готовое помещение. Например, если это часть офиса в бизнес-центре, там уже будут стойка регистрации, переговорные комнаты, кухня — все, что малому бизнесу дорого организовывать самому.
2. Меньше бюрократии. Снять небольшую площадь легче по субаренде, чем напрямую у владельца крупного объекта. Собственники бизнес-центров часто не хотят связываться с очень мелкими арендаторами на короткий срок. Зато арендатор, у которого есть избыточные метры, готов вас поселить быстро без длительных переговоров. Требования к субарендаторам могут быть мягче, чем у крупных арендодателей (те часто просят депозит за 3 месяца, залог).
3. Гибкость сроков и площадей. Субарендные сделки часто рассчитаны на короткие сроки — несколько месяцев, что удобно для временных проектов, сезонной торговли или стартапов, которые не хотят сразу связываться долгим контрактом. Можно арендовать ровно на тот период, который нужен, и небольшую площадь (хоть одну комнату в большом офисе). Например, предпринимателю нужно помещение лишь на летний сезон, проще найти субаренду на 3–4 месяца, чем убеждать хозяина сдавать напрямую на такой короткий срок.
Минусы:
1. Нет прямого общения с собственником. Главный риск для субарендатора — у него нет прямых договорных отношений с собственником, но при этом он полностью от него зависит. Если, к примеру, основной арендатор перестанет платить владельцу, то хозяин выселит арендатора, а вместе с ним вынужден съехать и субарендатор, даже если тот исправно платил своему субарендодателю. Субарендатор может требовать убытки с арендатора по их договору, но недвижимость он потеряет.
2. Ограничения по условиям и срокам. Арендатор не может передать в субаренду больше прав, чем имеет сам. Это означает, что субарендатор обязан соблюдать все ограничения основного договора: целевое назначение помещения, режим работы, требования пожарной безопасности, ограничения по шуму и размещению вывесок. Если в основном договоре сказано, что в помещении нельзя, к примеру, готовить еду, то и там кафе открыть не выйдет. Срок субаренды, как уже говорилось, ограничен сроком аренды. Продлевать отношения субарендатор сможет только, если основной договор тоже продлен.
Как заключить договор субаренды
Договор субаренды почти не отличается от прямого договора аренды. Но есть исключения, которые важно знать и перепроверить.
Составить договор можно по следующему алгоритму:
Шаг 1. Проверьте основной договор аренды
Найдите пункт о субаренде: разрешена ли она и на каких условиях. Убедитесь, что срок субаренды не длиннее срока аренды и цель использования совпадает (например, «офис» нельзя превратить в «производство»). Если запрета нет, но и разрешения тоже — переходите к шагу 2.
Шаг 2. Получите согласие собственника
Запросите разрешение собственника, лучше в форме дополнительного соглашения к основному договору. Если помещение в долевой собственности, подписи нужны от всех владельцев. Храните согласие вместе с договором — это ваш «щит» при спорах.
Шаг 3. Согласуйте ключевые условия
В договоре пропишите, какую часть снимаете, срок, цену и порядок оплаты, кто платит коммуналку и эксплуатационные расходы, чинит поломки, будет ли залог.
Важно: в договоре будет указано, что вы должны соблюдать условия основного договора, поэтому перед подписанием внимательно его изучите, а еще лучше — запросите себе копию на хранение.
Шаг 4. Составьте договор субаренды
Во всем остальном ваш договор не будет отличаться от типового.
Вот образец типового договора:
Шаг 5. Подпишите и зарегистрируйте
Договор на срок 12 месяцев и более для помещений нужно регистрировать в Росреестре.
Для этого возьмите свой паспорт, договор субаренды, согласие собственника, доверенности (если есть), квитанция об оплате госпошлины на 4 000 рублей. Эти документы нужно отнести в ближайший МФЦ по месту нахождения помещения.
Шаг 6. Передайте помещение по акту
В день въезда подпишите акт приема-передачи, в котором будут описаны состояние помещения, показания счетчиков, ключи или карты доступа, опись мебели и техники. По одному экземпляру акта оставьте себе и субарендодателю, копию акта можно направить собственнику.
Сколько можно заработать на субаренде
Субаренду квартир или коммерческой недвижимости часто используют как отдельный бизнес. Например, снимают квартиры на длительный срок, а пересдают посуточно. Или снимают большой торговый зал, делят его на павильоны и сдают более мелким предпринимателям.
Надо понимать, что этот бизнес — не пассивный источник дохода. Нужны вложения, время на поиск и управление, юридическая аккуратность и постоянная вовлеченность в процессы.
Сколько денег нужно для старта
Прежде чем сдать помещение в субаренду, нужно его снять у собственника. А иногда еще и отремонтировать.
Примерная смета для типового офиса или торговой точки 60–120 м² с арендой 100–200 000 рублей в месяц:
Статья расходов | Стоимость (в руб.) | Примечания |
Аванс за первый месяц | 100 000–200 000 ₽ | Оплата перед заселением |
Депозит у собственника | 100 000–400 000 ₽ | Возвращается при окончании аренды |
Подготовка помещения | 50 000–200 000 ₽ | Косметический ремонт, перегородки, замки, вывеска |
Мебель и мелкая техника | 30 000–150 000 ₽ | При необходимости, зависит от состояния помещения |
Маркетинг и брокеры | 10 000–50 000 ₽ | На поиск субарендаторов |
Резерв на простой и коммуналку | 100 000–400 000 ₽ | Подушка безопасности на 1-2 месяца |
Итого ориентировочно: | 390 000–1 400 000 ₽ | Сумма всех затрат |
Какой доход можно получить
Доход будет очень разниться в зависимости от помещения, города, потока клиентов.
Примерную прибыль можно рассчитать по формуле:
Пример:
аренда 150 000 рублей в месяц. Сдали в субаренду на 195 000 рублей в месяц. Коммуналка — 15 000 ₽, резерв на простой — 10 000 ₽, прочие расходы — 5 000 ₽.
Чистая прибыль с одного объекта ≈ 195 – 150 – 15 – 10 – 5 = 15 000 рублей.
Коротко
- Субаренда — это сдача в аренду имущества арендатором, который сам арендует это имущество у собственника. Иначе говоря, арендатор пересдает помещение третьему лицу с согласия владельца.
- Пересдавать недвижимость можно только с письменного согласия собственника. Без этого сделка не имеет силы и нарушает ГК РФ.
- Субаренда выгодна всем сторонам при правильном оформлении. Арендатор снижает свои издержки (не платит за пустующие метры), вторичный арендатор получает готовое помещение на удобный срок.
- Основной минус — зависимость субарендатора. Он рискует остаться без помещения, если что-то случится с основным договором.