Может ли самозанятый сдавать квартиру в аренду

Какую недвижимость можно сдавать самозанятому и какую нельзя

Самозанятые могут не только вести бизнес, но и сдавать в аренду жилые помещения (ФЗ № 422-ФЗ).

☝🏼Это интересно
Кто такие самозанятые, как получить этот статус и что он дает

В аренду можно сдавать любое отдельное помещение с отметкой «жилое» в ЕГРН. Например, дома, квартиры, комнаты.

Количество объектов, которые самозанятый может сдавать не ограничено. Главное — уложиться в годовой лимит дохода для самозанятости — 2,4 млн рублей. В эту сумму входит доход от аренды и от профессиональной деятельности по самозанятости.

Пример. Самозанятый продает украшения ручной работы, в год он зарабатывает 1,5 млн рублей. Также сдает квартиру за 50 000 рублей в месяц.

1 500 000 + (50 000 × 12) = 2,1 млн рублей. 

Доход укладывается в лимит в 2,4 млн рублей. Значит, он может продолжать продавать украшения и сдавать квартиру в аренду как самозанятый. 

Что нельзя сдавать в аренду в качестве самозанятого:

• нежилую недвижимость — офисы, магазины, гаражи, склады, салоны красоты, производственные помещения;
• апартаменты — даже если в них живут;
• земельные участки.

Это не значит, что нежилые помещения нельзя сдавать при оформленной самозанятости. В этом случае нужно платить налог как обычное физическое лицо. 

Еще вариант — зарегистрировать ИП и выбрать систему налогообложения, например, УСН или патент. ИП можно оформить через ВТБ. Банк сам подготовит все документы, отправит их в ФНС и поможет выбрать подходящую налоговую систему.

Какие отличия между сдачей квартиры как самозанятым и физлицом

Разберем два варианта: когда собственник сдает квартиру как обычный гражданин и когда специально регистрирует самозанятость.

Физическое лицо без самозанятости. 

✔️Ставка — от 13 до 22% в зависимости от дохода.

✔️Отчетность — по итогам года нужно самостоятельно рассчитать налог, заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ и сдать до 30 апреля следующего года. ФНС в Личном кабинете физического лица пришлет счет на оплату налога. Его нужно оплатить до 15 июля.

✔️Налоговый вычет — можно получить все имущественные и социальные вычеты, которые доступны для плательщика НДФЛ. Также можно уменьшить налог на расходы, связанные с арендой, например, ремонт, страховка. 

Подробнее про это можно почитать на сайте ФНС.

Самозанятый. 

✔️Ставка — 4%, если сдаете квартиру физическим лицам; 6% — индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам.

✔️Отчетность — нужно вносить в приложение «Мой налог» все доходы и отправлять чеки арендаторам. Декларации сдавать не требуется. ФНС рассчитает налог автоматически, а уплатить его необходимо до 28 числа каждого месяца. Если в каком-то месяце арендаторов не было — вы ничего не платите.

✔️Налоговый вычет — не предусмотрен. Об этом подробнее в разделе «Могут ли самозанятые получить налоговый вычет».

Что важно знать?

Нельзя сдавать квартиру своему работодателю или бывшему начальнику, если с момента увольнения прошло менее двух лет (ФЗ № 422-ФЗ).

Как официально оформить сдачу квартиры в аренду

Чтобы официально сдать жилье в аренду, нужно заключить договор, известить ФНС о доходах и уплатить налог. Рассмотрим по порядку.

Оформление договора

Договор аренды заключают в письменной форме в двух экземплярах — по одному для каждой стороны. Сдавать жилье можно на длительный срок и посуточно. Если срок аренды превышает один год, договор нужно зарегистрировать в Росреестре (ГК РФ Статья 651). Об этом можно почитать на сайте Росреестра. Договоры со сроком меньше года регистрировать не требуется.

В договоре нужно прописать:

• что арендодатель самозанятый;
• предмет аренды — адрес, кадастровый номер, общая площадь;
• размер арендной платы, порядок и сроки оплаты;
• срок действия договора;
• как будете распределять расходы на коммунальные услуги;
• сумму залога и условия его возврата или удержания;
• права и обязанности сторон.

Также в договор можно добавить любые условия, если они не противоречат законодательству. Например, что нельзя заводить домашних животных или что любой ремонт необходимо согласовать с собственником.

Форма договора для физических лиц — письменная, нотариально заверять не нужно. Образец можно найти на сайте «КонсультантПлюс».

Чтобы обезопасить содержимое квартиры, лучше составить еще акт приема-передачи. В нем зафиксируйте состояние имущества на момент заселения. Если арендатор испортит или сломает что-то из перечисленного, у вас будет основание, чтобы удержать залог.

Оформление дохода в приложении

Если у вас еще не оформлена самозанятость, то нужно скачать приложение «Мой налог». Как зарегистрироваться в этой программе, мы подробно рассказали в статье «Как работает приложение «Мой налог» для самозанятых».

Также вы можете оформить самозанятость через ВТБ. Специалисты помогут все правильно оформить онлайн и проконсультируют, если у вас появятся вопросы.

Если вы регистрируете самозанятость для сдачи квартиры, то укажите вид деятельности «Аренда квартир» или «Услуги по временному проживанию».

Если у вас уже выбран вид деятельности, то указывайте в чеке, что это доход от сдачи квартиры. Например, «арендная плата по договору от 1 апреля 2026 года».

Если арендатор — ИП, нужно указать его ИНН. Для юридического лица нужно еще полное наименование.

Что важно учесть?

Дата чека должна совпадать с датой получения оплаты. Штраф за отсутствие чека — 20% от суммы, полученной от арендатора. При повторном нарушении в течение 6 месяцев — 100% от суммы, но не менее 1 000 рублей.

☝🏼Это интересно
За что могут оштрафовать самозанятого и как этого избежать

Уплата налога с аренды

ФНС сама рассчитывает сумму налога за прошлый месяц и до 12 числа пришлет уведомление в приложение «Мой налог». Уплатить его нужно не позднее 28 числа того же месяца. 

Как учитывать залог

Залог — это сумма, которую арендатор передает собственнику на случай, если повредит имущество или не оплатит аренду. Обычно, это 50 или 100% от ежемесячного платежа.

За залог уплачивать налог не нужно, если после окончания съема жилья его полностью вернули арендатору. Эти деньги — страховка на будущее, поэтому экономической выгоды у собственника нет. В приложении «Мой налог» этот платеж проводить не нужно. 

Исключение — если собственник удержал часть залога, чтобы покрыть ущерб. Тогда удержанная сумма становится доходом, и с нее нужно уплатить налог.

Пример. Арендатор разбил стекло в шкафу, сумма ремонта составила 3000 рублей. Собственник удержал эту сумму из залога. С нее он уплатил налог 4% — 120 рублей. С остальной части залога, которую он вернул арендатору, он не уплачивал налог.

Надо ли платить налог с коммунальных услуг

Прежде чем понять, нужно ли уплачивать налог, разберемся, из чего состоит квитанция за коммунальные услуги.

Есть платежи, которые платят по счетчикам:

• горячие и холодное водоснабжение;
• электричество;
• водоотведение;
• газ и отопление, если в квартире или доме установлены счетчики.

И есть фиксированная часть. Эти платежи не зависят от того, жил кто-то в квартире или нет. Например:

• вывоз мусора;
• содержание общедомового имущества и дворовой территории;
• капитальный ремонт.

Налог можно не уплачивать, только если арендатор переводит деньги за коммунальные услуги, которые платят по счетчикам. С этих денег вы не получаете выгоды, поэтому и налога нет.

Но если арендатор полностью переводит оплату по всей квитанции — то налог нужно уплатить с фиксированной части. Эта сумма считается вашим доходом, потому что ее вам все равно бы пришлось заплатить, даже если квартира пустует.

Пример. Арендатор полностью оплачивает квитанцию за коммунальные услуги — 7000 рублей. Из них 2000 рублей — это электричество, вода, водоотведение и газ. Значит, собственнику нужно уплатить налог только с 5000 рублей.

Что важно учесть?

Чтобы у налоговой не возникло вопросов, почему сумма поступления на счет и в приложении «Мой налог» отличаются, попросите арендатора оплачивать аренду и коммунальные услуги разными платежами. Также сохраняйте квитанции, чтобы в любой момент могли обосновать эти платежи.

Могут ли самозанятые получить налоговый вычет

Налоговые вычеты самозанятому не положены. Ставка 4 или 6% считается льготной, потому что она значительно ниже базовых ставок НДФЛ (письмо Минфина от 01.04.2025 № 03-11-10/31784). Поэтому налог уплачивают со всей суммы арендной платы. Расходы на ремонт квартиры, покупку мебели и прочие траты вычесть нельзя.

Также самозанятые не могут получать налоговые вычеты за квартиру, лечение или инвестиции, потому что они положены только плательщикам НДФЛ.

Важный нюанс. Если самозанятый гражданин параллельно работает по трудовому договору или получает проценты по банковским вкладам, то он может претендовать на налоговые вычеты за эти доходы.

Пример 1. Механик работает по найму, и с его зарплаты работодатель платит НДФЛ. Также он сдает квартиру как самозанятый. Социальные и имущественные вычеты он получит, но только с заработной платы, с дохода от сдачи квартиры — нет.

Пример 2. Самозанятая сдает в аренду дом и платит налог — 4%. Также у нее есть вклад и за доходы от процентов по нему она платит НДФЛ — 13%. Самозанятая вправе заявить имущественный вычет или социальный вычет за уплаченный НДФЛ. А вот за налог с аренды вычет получить нельзя.

Единственный вычет, который положен самозанятому — бонус в размере 10 000 рублей. Эта сумма автоматически уменьшает налог. Подробнее про это рассказали в статье «Налоговые вычеты для самозанятых: можно ли получить и как это сделать».

Коротко

• Самозанятым можно сдавать в аренду только жилье: квартиры, дома, комнаты. Апартаменты, офисы, склады, земельные участки — нельзя.
• Налог на сдачу квартиры в аренду для самозанятого: 4% при сдаче физическим лицам, 6% — индивидуальным предпринимателям и компаниям. 
• Договор аренды самозанятому нужно зарегистрировать в Росреестре, если срок сдачи больше года.
• С залога не нужно уплачивать налог. Исключение — если вы вычли сумму на ущерб или учли залог как плату за последний месяц.
• За коммунальные услуги по счетчикам можно не уплачивать налог, а с фиксированной части — да.