Аренда коммерческих помещений в период пандемии

Из-за пандемии и введения ограничений многие МСП, такие как гостиничный бизнес, общепит, спортцентры, предприятия бытовых услуг, культуры, организации досуга и другие, столкнулись с проблемой оплаты аренды. Чтобы не обанкротиться,  многим пришлось договариваться с арендодателями — просить право на отсрочку, скидки и даже «льготный» отказ от договора. Подробнее об актуальных вопросах аренды помещения и мерах поддержки поговорим в статье.

Если договор аренды  не прекращен, а арендатор не вернул помещение в установленном порядке и не платит арендные платежи, есть следующие риски:

• арендодатель будет вправе взыскать, помимо платы за весь период, договорную неустойку или проценты по ст. 395 ГК РФ, а также причиненные убытки. По общему правилу их можно взыскать в части, не покрытой неустойкой (ст. 394 ГК РФ);

• арендодатель может прекратить доступ в помещение и к размещенному там имуществу (в том числе и после окончания карантинных мероприятий). Несмотря на то что у него не будет правовых оснований применять удержание, вопрос придется оспаривать в суде (а значит, на быстрое решение ситуации надеяться не стоит);

• арендодатель может воспользоваться правом на отказ по договору или закону и выселить вас (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Хотя, скорее всего, он «сохранит» договор в надежде на будущие взыскания;

• если арендатор хоть как-то продолжал работать (доставка, заказы на вынос), то проблемы с доступом или выселение могут окончательно парализовать деятельность;

• не стоит забывать о субсидиарной ответственности руководителя и учредителей арендатора (п. 3 ст. 3 Закона об ООО, п. 3 ст. 3 Закона об АО). Хотя ее применение займет много времени и не всегда позволит взыскать денежные средства в реальности, однако списывать со счетов такую возможность нельзя.

Возможно, арендатору удастся возобновить платежи в будущем или погасить задолженность частично. Но от вышеобозначенных рисков это не избавит. Если есть возможность — лучше попытаться договориться с арендодателем.

Что можно сделать сейчас: предложить согласовать варианты отсрочки или снижения платы. В качестве аргумента в переговорах отметить, что платежи и штрафные санкции могут быть взысканы в будущем, но для исполнения соответствующего решения на счете может не быть денежных средств.

Обратите внимание: ТПП РФ рекомендовала не оформлять заключения о форс-мажоре по договорам аренды недвижимого имущества, поскольку проблема взаимоотношений между арендодателями коммерческой недвижимости и арендаторами по поводу сроков и размера уплаты в условиях угрозы распространения новой коронавирусной инфекции арендных платежей во многом решена на законодательном уровне и на уровне подзаконных нормативных актов. В связи с этим рекомендуется обращаться не в ТПП РФ за получением заключения, а к арендодателю с требованием об изменении условий договора аренды (об уменьшении, отсрочке (рассрочке) уплаты арендной платы) на основании Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ и Постановлений Правительства РФ от 03.04.2020 N N 439 и 434 (п. 1 Письма ТПП РФ от 07.04.2020 N Пр/0349).

Если арендатор относится к  субъектам малого и среднего предпринимательства (СМСП), организациям, включенным в реестр СОНКО и (или) реестр НКО, в наибольшей степени пострадавших от пандемии, то для них планируется принять меры господдержки по аналогии с мерами 2020 года.

«Арендные каникулы» (отсрочка платежа, уменьшение арендной платы, освобождение от нее) могут быть согласованы сторонами добровольно или по требованию арендатора в случаях, когда это предусмотрено договором. В рамках специальных мер поддержки могут быть согласованы отсрочка платежа и уменьшение арендной платы.

Добровольное соглашение лучше, поскольку позволяет максимально учесть баланс интересов обеих сторон в ситуации, когда всем непросто.

Подойдут ли имеющиеся в договоре условия о «каникулах»? Скорее всего, нет. Обычно их предусматривают для конкретных случаев (на период ремонта, достройки), к которым случай с пандемией не относится, либо пишут обтекаемо (что возможна отсрочка на период, когда арендатор не мог пользоваться имуществом не по своей вине). И все равно придется согласовывать конкретные условия отсрочки.

Вы можете договориться о том, что вы не вносите плату за определенный период и затем распределяете ее на оставшийся период аренды. Например, платежи за 2021 г. или определенные месяцы 2021 г. арендатор вносит равными частями в течение 2022 г.

Вы можете договориться и установить пониженный размер арендной платы на период, когда вы не могли пользоваться имуществом из-за ограничительных мер, введенных в связи с пандемией.

Такое доп. соглашение можно составить в общем порядке.

Обратите внимание, что независимо от даты заключения дополнительного соглашения, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда стало невозможно использовать имущество по изначально согласованному назначению (вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020)).

Обычно считается рискованным писать, что арендодатель полностью освобождает вас от внесения арендной платы за указанный период. Это может быть расценено как дарение, которое запрещено между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ). Условие будет недействительно. Также могут быть налоговые последствия: арендодателю доначислят НДС с безвозмездной реализации, а арендатору — налог на прибыль (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 8 ст. 250, п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 248 НК РФ).

Обратите внимание: если ваш договор был зарегистрирован, то нужно зарегистрировать также доп. соглашение о его изменении.

Если вы во исполнение ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р заключите доп. соглашения об отсрочке и (или) уменьшении арендной платы, то эти действия не нарушают антимонопольное законодательство и не требуют согласования с ФАС России (Информация ФАС России).

Расторжение может быть подходящим вариантом в первую очередь для краткосрочной аренды под определенные цели. Например, арендовали помещение под мероприятия, которые отменены властями из-за пандемии коронавируса COVID-19. Долгосрочная аренда тоже может потерять актуальность, например, если компания переходит на онлайн-работу и закрывает большую часть офисов.

Способ удобен, если у вас есть право по договору или закону отказаться без чрезмерно высоких выплат (кроме арендной платы). Договор будет считаться расторгнутым либо с момента получения уведомления, либо с другого момента по договору или закону, или иным правовым актам (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Например, по истечении срока предупреждения об отказе.

В наилучшем положении арендаторы, у которых договор заключен или возобновлен на неопределенный срок. Они могут отказаться в любой момент и без договорного условия. В обычной жизни это не очень выгодно — придется платить за три месяца аренды. По общему правилу таков срок для предупреждения об отказе для бессрочных договоров (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Однако в текущей ситуации это может быть оптимальным и самым дешевым решением в сравнении с другими вариантами.

Что можно сделать сейчас: если есть основания для отказа, направьте уведомление арендодателю.

Если вы отказались от договора в одностороннем порядке, предусмотренном законом или договором, а затем подали иск о признании договора расторгнутым, соблюдать досудебный порядок урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК РФ) не требуется. Это обусловлено тем, что данный иск является иском о признании, а не иском о расторжении договора (п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18).

Это наилучший вариант, если есть возможность договориться. Причем это может быть выгодно обеим сторонам, а не только арендатору.

Составить соглашение (дополнительное соглашение к договору) о расторжении договора аренды в связи с распространением коронавируса можно в общем порядке.

• некоторая денежная компенсация. Например, предложите предусмотреть, что арендодатель оставляет у себя аванс или обеспечительный платеж (весь или часть) и таким образом возмещает потери без взимания с вас неустойки, если уже есть просрочка, или убытков (п. 4 ст. 421 ГК РФ);

• экономия средств на судебные издержки по взысканию долга или расторжению и выселению через суд;

• возможность быстрее снять обременение с имущества при зарегистрированной аренде (для продажи, например). При расторжении через суд на это уйдет от нескольких месяцев до нескольких лет.

Что можно сделать сейчас: подготовить проект соглашения и направить арендодателю с сопроводительным письмом. Даже если он откажет, эти документы пригодятся при подаче иска в суд как подтверждение, что вы выполнили требования об обязательном досудебном порядке урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Основное — кроме условий о взаиморасчетах, прописать порядок и сроки освобождения помещения. Для организации вывоза имущества может потребоваться больше времени в условиях ограничительных мер в связи с пандемией.

Это очень сложный способ и достаточно долгий, обычно является крайней мерой, поскольку нужно доказать одновременное наличие сразу нескольких условий. Но если у вас долгосрочный договор, компания планирует в перспективе продолжить работу и другие варианты решения (изменение платы, расторжение по другим основаниям) не подошли, стоит подготовиться. Есть реальный шанс доказать существенное изменение обстоятельств. Стороны действительно не могли разумно предвидеть такое развитие событий или как-то на это повлиять.

Что можно сделать сейчас: вне зависимости от того, заявил ли арендодатель, что ни на какие уступки не пойдет, направить ему предложение о расторжении договора и сформулировать вашу позицию со ссылкой на ст. 451 ГК РФ. В дальнейшем это позволит подтвердить, что вы выполнили требование об обязательном досудебном порядке урегулирования спора до подачи иска в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

ТПП РФ рекомендовала не оформлять заключения о форс-мажоре по договорам аренды недвижимого имущества в условиях угрозы распространения новой коронавирусной инфекции (п. 1 Письма ТПП РФ от 07.04.2020 N Пр/0349).

Что можно сделать сейчас: обратиться к арендодателю с требованием изменить условия договора аренды (уменьшить арендную плату, предоставить отсрочку (рассрочку) ее уплаты) на основании Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ и Постановлений Правительства РФ от 03.04.2020 N N 439 и 434 (п. 1 Письма ТПП РФ от 07.04.2020 N Пр/0349).

Чего не стоит делать: ссылаться на проблемы с оплатой из-за резкого изменения курса рубля к иностранной валюте (если ваша ставка привязана к доллару или евро), на финансовый кризис, отсутствие спроса и клиентов.