Опубликовано: 19.06.2020
За последний месяц в законодательстве произошли серьезные изменения. Я расскажу о тех из них, которые касаются арендных отношений. Мы рассмотрим актуальные отсрочки и льготы по платежам, а также способы расторжения договора аренды с минимальным ущербом, в том числе, для тех сфер бизнеса, которые не внесены в перечень особо пострадавших.
В первую очередь, обратим внимание на Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Статья 19 этого Закона призвана помочь арендаторам справиться с кризисом. Разберем принятые в ее исполнение акты Постановления Правительства.
Итак, какие способы воздействия на арендодателя предусматривает законодательство?
Предоставление отсрочки для уплаты арендной платы
В начале апреля вышло новое Постановление Правительства РФ (03.04.2020 № 439). В нем были утверждены требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества.
В частности, указано, что отсрочка:
- распространяется лишь на арендаторов, принадлежащих к наиболее пострадавшим от коронавируса отраслям экономики. В их числе гостиницы, общепит, туризм, развлечения и спорт и т. д. Полный перечень отраслей установлен в Постановлении Правительства от 03.04.2020 № 434
- не распространяется на найм жилых помещений
Кроме того, установлены конкретные условия предоставления отсрочки. Например, она возможна с даты введения на территории конкретного региона режима повышенной готовности и вплоть до 1 октября 2020 года.
При этом выплата самих арендных платежей должна начаться не раньше 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года. Предполагается, что выплаты будут производиться поэтапно, равными платежами, не чаще 1 раза в месяц. Сам размер платежей не будет превышать половину «докризисной» ежемесячной арендной платы. А чтобы воплотить это в жизнь, властям российских субъектов и муниципалитетам было предложено предоставить льготы по региональным и местным налогам для тех арендодателей, которые согласятся предоставить своим контрагентам отсрочку на указанных условиях.
При этом арендодатель (тот, кто сдает объект недвижимости в аренду) обязан проинформировать арендатора (того, кто арендует объект) об отсрочке в арендных платежах.
Очень важный момент: если ваш бизнес не пострадал или пострадал незначительно, арендодатель имеет полное право сполна получать арендные платежи, доказав в суде, что дела у вас идут неплохо. Это установлено в пункте 4 «Обзора ВС РФ № 2» от 30.04.2020.
Например,арендатор – пиццерия и входит в список пострадавших отраслей (ОКВЭД – 56). Эта компания имеет право на отсрочку уплаты аренды до 1 октября 2020 года. Однако пиццерия почти полностью сохранила деятельность и вовсю доставляет заказы. При этом ближайший для арендодателя шанс получить выплаты за используемое помещение выпадает только на 1 января 2021 года. Вот для таких ситуаций Верховный Суд РФ и дал право арендодателям не предоставлять отсрочку, если в суде они смогут доказать факт сохранения деятельности арендатора.
Уменьшение арендной платы в связи с существенным ухудшением или невозможностью пользоваться арендуемым имуществом
Уменьшения арендной платы можно достичь в следующих случаях:
- изменились условия использования предмета аренды
- нет возможности пользоваться объектом аренды по независящим от арендатора обстоятельствам
Начнем с первого случая. «Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились», говорится в пункте 4 ст. 614 Гражданского кодекса РФ.
Например, вы брали в аренду земельный участок для того, чтобы построить там торговые точки. Но в период действия договора (в частности, во время пандемии) вид разрешенного использования участка изменился. Допустим, теперь на нем разрешено только «благоустройство и озеленение территории». Справедливо ли заставлять арендатора платить? Нет, так как именно арендодатель обязан обеспечивать пригодность объекта, в том числе, и в период действия договора аренды. При полной невозможности пользоваться предметом аренды правомерно снижение арендной платы до нуля, а при частичной — допустимо пропорциональное снижение арендной платы.
Второй пункт пригодится тем компаниям, которые в кризис приостановили или вовсе остановили свою деятельность и при этом не входят в ОКВЭД – 56. Если невозможно пользоваться арендованным помещением или участком, арендатор не обязан вносить платежи. В пользу этого говорят несколько определений Верховного Суда и позиции судебной практики.
Согласно позиции в судебной практике, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в течение которого он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам (пункт 4 «Обзора судебной практики ВС РФ № 2» (2015) и пункт 5 «Обзора практики ВС РФ № 3» (2017).
Определение Верховного Суда РФ от 03.03.2016 по делу № 305-ЭС15-15053 гласит, что
неправомерно возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.
В определении ВС РФ от 08.12.2014 по делу № 302-ЭС14-735 видим, что договор аренды носит взаимный характер. Таким образом, если арендатор не может пользоваться арендованным имуществом по не зависящим от него обстоятельствам, он освобождается от арендной платы. Что касается арендодателя, то он теряет право на получение арендной платы.
Итак, если ваша компания вследствие кризиса временно прекратила деятельность и вам не удалось договориться с арендодателем, можно потребовать отмены платежей через суд, доказав, что в настоящее время на арендованной вами территории деятельность не ведется.
Досрочное расторжение договора аренды
Это возможно в следующих случаях:
- в связи с невозможностью пользоваться предметом аренды (пункт 4 ст. 620 ГК РФ)
- в связи с существенным изменением обстоятельств (статья 451 ГК РФ)
Опять-таки, если ваша компания не входит в ОКВЭД – 56, при этом вы отправили ваших сотрудников во временный отпуск и деятельность на арендованной территории не ведете, вы вправе расторгнуть договор аренды. А компании сегмента малого и среднего бизнеса из пострадавших отраслей экономики, помимо прочего, могут отказаться от договора аренды без штрафных санкций (ч. 4 ст. 19 № 98-ФЗ в редакции законопроекта № 953580-7).
Сегодня суды только начинают отходить от кризиса и постепенно возвращаться к своей работе, поэтому пока отсутствует какая-либо судебная практика применения данных механизмов к короновирусной повестке. В любом случае, нас точно ожидает «битва» позиций арендаторов и арендодателей в судах, поскольку законодатель оставляет многие вопросы открытыми. Ответы на них, как с правовой, так и с экономической точки зрения, нам предстоит узнать уже в ближайшем будущем.